東京マンションズドットコム

1. 自分自身と家族の現状把握
2. 自分自身と家族の将来像をイメージ
3. 将来像のイメージと現実からプライオリティ（優先順位）の設定
4. 将来像のイメージと現実のマンション市況・物件の比較
5. 実際の物件購入相談やローン相談等
6. マンションの内見、概観チェック、分譲会社評判チェック等
7. 実際のマンションの買付の申込
8. マンションのローンの事前申込とその内諾
9. マンションの契約の締結準備
10. マンションの契約の締結
11. マンションのローン契約の締結
12. マンションのローン実行と物件の引渡

１．　自分自身と家族の現状把握

まずは物件チラシをやみくもに見たり、内見を重ねるのではなくご自分自身もしくはご家族の現状を良く把握しましょう。その中でプライオリティ（優先順位）を付ける必要があります。
『安くて、駅から近くて、日当たりが良く、３階以上で、築浅で…』等など条件はいろいろとあると思いますが、それぞれの条件が実際のご自分の生活に無くてはならない物なのか等を確認する必要があります。その為、現状を認識する事はとても重要になります。以下の項目をチェックしてみましょう。

1. 近い将来仕事や職場の変化があるか？あるとすればどのような変化か？
2. １．に伴って収入や支出等に変化があるか？
3. 家族構成に変化があるか？家族構成に変化の出そうな要因は何か？
   （結婚する、子供が生まれる、親と同居する等など）
4. 子供がいる場合、学校は？　他の家族の職場は？
5. 両親やパートナーの両親はどこに居住しているか？健康状態は？など。

２．　自分自身と家族の将来像をイメージ

１．で確認した現状と近い将来からもう少し遠い将来も見通してみましょう。
５年経ったらどうなのか、１０年経ったらどうなのかを簡単にシミュレーションしてみても良いかもしれません。家を買うというのは人生をデザインするのと同じで、ある程度先の生活も描きながら創造していく必要があります。

３.　将来像のイメージと現実からプライオリティ
（優先順位）の設定

近い将来像と遠い将来のライフプランの中で何が一番もしくは二番目に重要かを設定します。
独身の人にとっては帰宅が夜の９時頃になるので、日中の日当たりはあまり重要ではないかもしれません。ただ、職場へのアクセスが悪いと疲れがたまるので、職場へのアクセスが一番目に重要なポイントになるでしょうし、二番目は一人暮らしなのでセキュリティの堅固さが重要なポイントになるかもしれません。このように重要なポイントをランク付けしていきましょう。

都内企業にお勤めのシングル女性にとっては例えば以下の様な順番が考えられます。

1. 通勤沿線の駅から徒歩５分程度
2. 治安が良い場所でセキュリティのしっかりしたところ
3. 仕事が忙しいので周りにコンパクトに生活必要な物が揃う立地
   （夜遅くまで営業しているスーパー、クリーニング店等）
4. ローンの返済が自分自身だけで行える価格であること
5. バスが広めでリラックスしたい
6. 夜には音が聞こえたりしない２重サッシ完備が理想
7. ・
8. ・
9. ・
10. 東南向きが良い

一方、パートナーとお子様がいらっしゃる方にとってはお子様の教育が一番大切かもしれません。そのような方はこんな優先順位になってくるでしょう。

1. ○○大学付属小学校への通学アクセスが良く
   通学路に繁華街や危険な場所が無いところ
2. 日当たりのある子供部屋が確保されること
3. 塾の送り迎え等もあるので自家用車が置ける駐車場完備していること
4. 家族団らんのリビングは広い方が良い
5. キッチンは対面式かアイルランドキッチンが理想
6. ・
7. ・
8. ・
9. 見栄えのするエントランス
10. 値上がりしそうな立地

パートナーもお子様もおり、お子様は大きくなったので手が掛からない一方、ご両親の健康面が心配…という方はこんな優先順位になってくるかもしれません。

1. 両親と自分たちが住めるマンションを２戸隣接して購入したい
2. 両親が住む方はバリアフリーが必要
3. 両親が昔から住みなれた土地の中で検討
4. 両親の希望もあり低層階
5. 両親や親戚が集える広いリビングダイニングが必要
6. ・
7. ・
8. ・
9. ・
10. 駅から近い

このようにご自身の希望条件に優先順位を付けて、何が必要なのか検討してみましょう。

４．　将来像のイメージと現実のマンション市況・物件の比較

ご自分とご家族のプライオリティを書き出し、順番をじっくり吟味したら次はインターネットや住宅情報誌などで物件情報を収集検討しましょう。
ただ、物件情報は古いものが多いので信頼出来る業者に当たるまで何社か問い合わせをしてみましょう。実際に不動産業者を訪問して、知識や経験もそうですが、担当者が誠実であるかどうか確認し、それを一番の重要ポイントとしましょう。

「うちは特別な情報がある」云々を連呼するような先は疑ってみましょう。
不動産物件は一社に集中する事はありません。不動産情報は「レインズ」という共通データベースに登録され、他の不動産業者が広く当たる事が出来ることを趣旨としております。それ以外の物件情報が多いというはむしろ社内に売主から依頼された物件をしまいこんで提示しない業者とお考えください。（売主から依頼された物件を広く買主にあたらずに販売する事は売主の利益になりません。その様な事をする業者は買主であるあなたご自身も軽く見られる可能性があるという事をしめしています。また、不動産業界は実は最も寡占・独占が進んでいない業種業界です。国内不動産のシェア何パーセントと言う話は聞かれた事が無いと思いますが、それだけ情報が分散されている業界であるとご理解ください。）

５．　実際の物件購入相談やローン相談等

信頼出来る不動産会社を一社もしくは二社程度決めたら後は３．で作成したプライオリティを示してお話しください。信頼出来る業者であれば幅広く情報にあたって最適と思われる物件情報を提供してくれるはずです。

６．　マンションの内見、概観チェック、分譲会社評判チェック等

マンションの内見は売主が居住中の事もあり、土日などは休みを潰して待っていてくれる事もあります。内見を依頼するのはできれば前日よりも前にしましょう。（土曜日内見希望であればできれば木曜日にしましょう。）
また、スケジュールを組んで大幅に遅刻したり、キャンセルしたりしますと売主がお怒りになり交渉が不利になります。一般常識をわきまえた応対をする事によって価格の面で相談にのってもらう等思わぬメリットもあります。

物件の内装をチェックするにあたっては、もし可能であれば身内や知り合いの建築・内装関係の人と一緒に行かれるのが良いでしょう。リフォームされていない物件ではリフォームの為の費用が、リフォームされている物件ではそのリフォームの程度を見てもらう事ができます。
外観に関しては目に見えてひび割れやさびなどが目立つ物は避けた方が良いでしょう。ただ、修繕計画が既にある場合等は別です。

気に入った物件が見つかったら、急いで分譲会社や管理会社の評判を確認しましょう。また、そのマンションに住んでいる人にちょっと声を掛けて話を聞いたり、管理人の人と話をして見るのも良いかも知れません。雰囲気が分かります。

７.　実際のマンションの買付の申込

以上のチェックを行って悪い点が目に付かなければ「買付証明」という書面を提示しましょう。
「買付証明」自体は法的な拘束力のない書面ですが、全く気が無いのに書くのは避けましょう。そうでなければチャンスを逃す可能性があるので、「買付証明」を自分の購入したい価格を入れて書きましょう。ただ、極端に安い数字を入れるのは避けましょう。相手は馬鹿にされていると捉える可能性があります。まずは不動産会社の担当にどの程度なら通りそうかとういう事を確認して下さい。

もしご心配ならば買付証明を送って売主がそれに合意したという書面ももらっておくと良いでしょう。それは「売渡承諾」と言います。売渡承諾書をもらう事で同義的、精神的に他の買主に所有者が売りづらくなるという効果があります。

８．　マンションのローンの事前申込とその内諾

住宅ローンの事前申込の為には事前に書類を準備しておきましょう。一般的に必要な書類としては

1. 過去３年分の源泉徴収表
2. 過去３年分の確定申告書（自営業者や高額所得者の場合）
3. 自動車ローンやその他のローンの残債を示す書類
4. 会社の名刺、免許書のコピー、簡単な自己紹介の書類
   （履歴書的な書類を求められる場合もあります。）
5. 家系図（銀行によって求められます。法定相続人を確認する為の物です。）

以上が本人の書類ですので、これらの書類の一式をパッケージにして各金融機関に提示できる様にしておきましょう。物件の提示は依頼する不動産会社に揃えてもらいましょう。

９.　マンションの契約の締結準備

マンションの契約はローンの事前審査が通るか否かによって決まります。住宅ローンの事前審査が終了しましたら、あなたがマンションを買うことに大きく近付いた事になります。
ローンの事前審査が通ったら、いち早く不動産会社の担当に連絡しましょう。担当者が日程の調整やその他の調整をしてくれます。

通常買付証明を提示する段階で手付金の額も提示しておりますが、その金額分の現金を一口座に集めましょう。契約の締結時に手付金を現金か銀行預金手形の形で提示する事が多いので資金を集中しておいた方が面倒な事が減ります。出来れば融資の通った銀行に早めに口座を作って集めておいた方が何かと便利です。
また、契約書のドラフト（原稿）や重要事項説明書のドラフトも事前にもらっておきましょう。事前に書類に目を通しておき分からない点や納得できないところがあれば事前に担当者に質問しておきましょう。不動産の売買においては区役所などの公的な機関と確認を取るべき事項が多くあります。その為質問はなるべく平日のうちにぶつけておきましょう。

１０．　マンションの契約の締結

マンションの契約の締結の際には買主であるあなたは印鑑と手付金を持っていけばＯＫです。
ただ念の為事前にもらった契約書や重要事項説明書を持っていきましょう。その場で何か事前に書かれた内容と異なった内容が盛り込まれているかもしれませんので。

重要事項説明を一通り聞きましたら、分からないところはその場で質問しましょう。契約前に不明な点は全てクリアにしておくのがベストです。

次に契約書の読み合わせを行います。不動産会社の担当が契約書を読み上げて売主と共に内容を説明確認してくれます。ここでも不明な点がありましたら質問しましょう。
１０分、２０分の事なので省かずにしっかりと説明してもらいましょう。

全て納得したら契約書に住所氏名を記入して、印鑑を押します。先方も書類に印鑑を押して最後に手付金を渡します。手付金を渡すと同時に必ず領収書を受け取るようにしてください。重要なポイントです。普通の良心的な売主ならともかくそうでない売主にあたらないとも限りませんので。
無事全て終了したら決済日時の大体の都合の良い日の目処を話して、お開きとなります。

１１．　マンションのローン契約の締結

契約を締結したら今度はその書類のコピーを住宅ローンの内定が出た銀行に渡します。
その銀行は契約書のコピーがないと社内（行内）決済がおりません。契約と言う疲れる作業の後で緊張が解けますがこれを忘れずに。

その後銀行は早ければ３、４日、通常は1週間位で『最終承認が取れました。』と連絡してきます。後は日取りを決めて銀行に行って事前にローン契約書を締結してきましょう。これで銀行はＯＫになりました。

この頃と前後して購入後の権利の保全の為に司法書士の出番になります。司法書士は銀行が指定する事が多いですが知り合いに司法書士がいる方はその方に相談してみてください。融資銀行が問題なければその方に頼みましょう。
司法書士は売買対象物件の権利関係を調査して、抵当権や差し押さえなどの新所有者には関係の無い権利関係が確実に整理されるかを確認します。銀行が司法書士を指定する理由の一つはより確実に購入者が問題なく権利を移転できるかを気にするからです。